联邦储备系统关于中国资金流向美国房地产的研究表明，在中国出现压力时期，美国房地产曾表现为一种避险型资产。在该研究中，受中国需求影响更强的美国社区，其表现显著优于低暴露社区；研究作者还估算，未被完整记录的中国持有美国住宅房地产规模可能达到约 1700 亿至 3440 亿美元。

这一发现起点是住宅，但它对商业地产投资者的意义更广：当中国资本追求法律保护、美元稳定性与长期资产锚定时，美国房地产依然具有战略意义。只是到了当前周期，最具规模化逻辑的机构型命题不再是高端住宅，而是与国内分拨、制造业扩张和物流韧性相关联的工业房地产。

如今工业地产正处在多个结构性交叉点：

• 供应链重构
• 近岸化与回流制造
• 制造业再投资
• 电商吞吐量增长
• 电力可得性
• 货运通达性
• 数据驱动的网络优化

这正是为什么工业资产变得更有吸引力，同时也更受审视。

工业地产并不是由概念推动的，经营层面的数据仍然十分扎实。

CBRE 报告显示，2025 年美国工业地产租赁活动同比增长 12%，使 2025 年成为继 2021 年之后租赁总量第二高的一年。2025 年第四季度净吸纳达到 5820 万平方英尺，全年净吸纳总量达到 1.492 亿平方英尺。到 2025 年第四季度末，美国工业地产空置率为 6.7%，在建面积同比下降 12.7% 至 2.206 亿平方英尺。

Cushman & Wakefield 的数据也显示，2025 年美国工业地产全年净吸纳达到 1.768 亿平方英尺，同比增长 16.3%，而空置率连续三个季度稳定在 7.1%，这表明市场正在从疫情后的供应浪潮中逐步走向更平衡的阶段。

这些数字不是困境市场的数据，而是“正常化市场”的数据。工业地产已经不再像 2021 年那样极度火热，但它仍然是一个深度充足、流动性良好、交易活跃的板块。

从投资者角度看，这意味着工业地产不再只是一个动量交易，而正在变成一个筛选型市场：

• 更好的建筑正在胜出
• 第一代高规格物流空间表现优于老旧库存
• 定制开发需求依然存在
• 大体量仓储租赁重新回暖
• 老旧低效库存正在失去市场份额

相比对整个板块做笼统押注，现在的市场更适合纪律性更强的资产筛选。

仓储板块依然是美国工业商业地产的核心，因为它处于零售、货运、库存策略与劳动力地理结构的交汇点。

美国 2025 年第四季度零售电商销售额达到 3161 亿美元，同比增长 5.3%，占总零售销售的 16.6%。这个数字的重要性在于，仓储需求早已不再只是疫情时期的异常现象。数字零售已经成为一种结构性需求基础，对以下类型的空间持续提供支撑：

• 区域履约中心
• 包裹分拣
• 最后一公里配送
• 逆向物流
• 溢出库存存储
• 全渠道库存布局

与此同时，仓储需求已经不再均匀分布。并不是每一个仓库都值得投资。

市场正在越来越明显地分成两类：

• 具备高净高、拖车位、卡车进出能力、电力条件和劳动力覆盖能力的现代物流资产
• 可能需要大量改造、或在租赁韧性上更弱的老旧普通工业库存

CBRE 已经指出，老旧建筑正在失去占用，而新一代设施吸收了更多正向需求。这意味着当下的仓储机会，不再是“买任何一个配送箱体”，而是“持有位于正确货运走廊中的正确产品”。

对中国投资者而言，这一点尤其重要。当前最值得关注的美国仓储资产通常具备以下特征：

• 靠近主要消费走廊
• 靠近铁路联运或高速系统
• 靠近劳动力池
• 所在市场同时拥有 3PL、零售、食品、消费品和制造业配套需求
• 避开明显敏感的国家安全区位

物流经常被误解为只是仓储租赁业务，但它远不止如此。物流地产包括推动货物在经济体系中流动的更大物理网络：

• 分拨中心
• 履约中心
• 转运设施
• 港口型工业设施
• 重拖车与重场地资产
• 最后一公里点位
• 联运节点周边资产
• 交叉装卸设施
• 支持货运和设备流动的户外储存空间

这很重要，因为很多投资者说自己想要“工业地产”，实际上所对应的风险轮廓完全不同。

一个位于大型内陆分拨市场的高规格仓库，并不等同于：

• 一个港口物流型工业点位
• 一个卡车终端
• 一个工业户外储存资产
• 一个制造业供应商园区
• 一个冷链分拨节点

VillaTerras 不应把物流当成单一物业类型，而应该把它作为一个“网络板块”来处理。这意味着投资者应该评估：

• 货运可达性
• 高速公路几何结构
• 铁路接近度
• 港口暴露度
• 劳动力深度
• 电力基础设施
• 审批和分区弹性
• 卡车流线
• 拖车存放经济性
• 地方政府对工业运营的容忍度

从实操角度看，下一阶段的物流投资不是按“租赁类别”买资产，而是买真正能嵌入货物流动系统的资产。

美国商业地产最重要的变化之一，就是制造业建设的重新抬升。

根据美国人口普查局相关建设数据，私人制造业建设支出在 2025 年 12 月达到约 2014 亿美元的季调年化水平。即使相较近期高点已有降温，这一水平依然远高于制造业回流之前的常态，也说明制造业已经成为真实的地产需求引擎，而不仅仅是一种政治口号。

美国经济分析局的数据进一步强化了这一方向。2024 年流入美国的新外商直接投资总额为 1510 亿美元，其中制造业占 677 亿美元，占比 44.9%。从累计存量看，美国外资直接投资总规模在 2024 年达到 5.71 万亿美元，其中制造业占比 42.3%。

这就是投资者不能忽视的结构性转变。

制造业已经不再只对自用型业主有意义，它正在通过以下方式重塑房东、土地投资者和园区投资者的机会空间：

• 供应商园区
• 先进制造园区
• 弹性工业空间改造
• 重电力与高公用设施承载能力的工业用地
• 与零部件存储和出货相关的仓储需求
• 围绕新生产走廊展开的土地整合

这对中国投资者尤其重要，因为如果制造业相关房地产位于普通商业走廊，并且其需求建立在真实运营基础上，那么这类资产往往比单纯投机性拿地更具防御性。

但它也带来了更高的尽调要求。制造业地产筛选必须更加关注：

• 分区与环保约束
• 公用设施容量
• 铁路与道路接入
• 劳动力质量
• 建筑规格
• 州级激励政策
• 如果用途涉及敏感领域时的地缘政治审查风险

第三方物流企业仍然是工业商业地产中最重要的需求来源之一。

CBRE 的工业展望预计，第三方物流企业将占美国工业租赁活动的 35% 以上。这反映出越来越多的零售商、制造商和分销商，正在把自己的仓储和履约网络的一部分外包出去。

这是工业板块中最强的机构型趋势之一，因为它让租户需求不再局限于单一用途企业。这也意味着投资者需要持续跟踪：

• 租户信用多样性
• 租期弹性
• 月台配置比率
• 停车与流线能力
• 货架承载能力
• 空间可分割性
• 对不同物流用户的适配能力

对中国投资者来说，第三方物流占比较高的市场通常更具吸引力，因为它们比单一需求型市场拥有更广的租赁深度与更快的再填充能力。

这里需要讲得直接一点。

美国市场并没有对中国资本完全关闭，但承销模型确实已经发生变化，因为国家安全风险已经成为房地产风险的一部分。

问题不在于所有商业物业，而在于敏感物业。

近年的美国政策动作已经表明，只要房地产与战略资产发生交集，联邦层面就愿意介入。2024 年 5 月，美国财政部宣布总统命令，要求一家有中国背景的加密货币挖矿企业 MineOne 出售位于怀俄明州 Francis E. Warren 空军基地附近的物业，并移除相关设备。

在州层面，限制也在扩张。美国农业法中心指出，目前大约有 29 个州对外国持有私人农业土地设有限制。美国农业部也报告称，截至 2024 年 12 月 31 日，外国利益相关方持有超过 4600 万英亩美国农业土地，占私人持有农业土地的 3.6%。

即便某个工业项目本身不是农地，政策方向也已经十分清楚：

• 区位很重要
• 产权透明度很重要
• 受益所有权很重要
• 与关键基础设施的邻近性很重要
• 敏感用途的工业资产更容易暴露于审查之下

对中国投资者而言，真正要记住的一点是：工业地产有吸引力，但不是每一个工业资产都同样适合投资。

更实用的工作流应当是这样的：

第一步：先确定板块，而不是先刷资产

投资者应先明确自己需要的暴露方向：

• 仓储收益
• 物流增长
• 制造业相关增值
• 冷链专业化配置
• 土地开发上行
• 混合型工业组合

VillaTerras 应根据以下维度把投资者导向合适板块：

• 收益目标
• 持有周期
• 收益率与增长偏好
• 监管容忍度
• 运营复杂度容忍度
• 对美国政策审查的敏感性

第二步：先筛选市场，再筛选建筑

很多投资者在比较物业之前，并没有先比较市场，这会浪费大量时间。

VillaTerras 应让投资者先按以下维度筛选市场：

• 空置率趋势
• 净吸纳趋势
• 建设管线
• 租金增长可持续性
• 劳动力深度
• 货运基础设施
• 制造业增长信号
• 政策与产权限制
• 与敏感联邦设施或关键基础设施的距离

这对中国资本尤其重要，因为一个位于错误市场的好资产，最终也可能变得不可融资、缺乏流动性，或带有政治暴露。

第三步：让策略与子市场匹配

并不是每一个工业子市场都适合每一种策略。

例如：

• 大体量仓储投资者应优先选择区域分拨需求深厚的子市场
• 最后一公里投资者应优先选择核心填充型高密度区位
• 制造业相关投资者应优先选择公用设施强、劳动力可达性好的走廊
• 工业户外储存投资者应优先选择卡车和场地需求具有结构性的市场
• 土地投资者应优先选择审批摩擦较低、具备工业延展路径的区域

VillaTerras 的作用就是把宽泛的 metro 研究转化成子市场层面的可执行判断。

第四步：同时承销房地产风险与政策风险

对中国投资者而言，资产模型现在必须同时纳入：

• 产权与所有权透明度
• 受益所有权的可防御性
• 州级外国所有权规则
• 联邦审查暴露
• 用途敏感性
• 基础设施邻近性
• 声誉与政治可见度

这不是承销之外的附加项，这本身就是承销的一部分。

第五步：按功能构建组合，而不是只按标签构建组合

一个强的工业组合不应只写“工业地产”，它应当写成：

• 40% 区域仓储
• 20% 最后一公里
• 20% 制造业支持型工业
• 10% 冷链
• 10% 土地或工业户外储存

VillaTerras 可以帮助投资者按功能来构建组合：

• 存储
• 流动
• 组装
• 履约
• 服务
• 再开发选择权

这比只按“工业地产”一个标签配置，要聪明得多。

在当前市场中，避开错误暴露与找到好项目同样重要。

中国投资者应当对以下类型保持谨慎：

• 靠近军事设施的土地
• 战略基础设施走廊
• 政治上高度可见的农业土地收购
• 受益所有权链条不清晰的工业项目
• 缺乏公用设施或审批路径的投机性地块
• 位于弱子市场、需要重资本开支的老旧仓库
• 由于新增供应过量而已经结构性破坏租金增长的工业区位

当前最好的美国工业投资，不是那个 pro forma 最激进的资产，而是那个最有可能在整个持有周期中持续可运营、可融资、并且在战略上可接受的资产。

对于中国投资者来说，美国工业商业地产依然可以投资，但真正的优势已经来自“精度”。

机会不是笼统的美国房地产。真正的机会在于：

• 位于正确物流走廊中的仓储地产
• 与真实货物流动绑定的物流地产
• 由结构性资本开支支撑的制造业相关工业资产
• 拥有持久租户需求的分拨型资产
• 在审批、基础设施与政策条件上相互匹配的工业用地

这也是为什么 VillaTerras 应该位于整个决策链的中心。

平台的价值不只是展示资产，而是帮助投资者回答更好的问题：

• 哪些板块拥有最强的长期工业需求？
• 哪些美国市场最符合物流与制造业增长逻辑？
• 哪些资产在运营上有吸引力，同时又在政治上相对低风险？
• 哪些子市场能够在机构规模上支撑仓储、物流与制造业资产？
• 哪些区位应当被完全回避？

对于中国资本而言，美国下一轮周期的重点，不是买更多资产，而是买更好的工业资产。